ПРЕДСТОИ ВИ ЗАКУПУВАНЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ – КАКВО Е НЕОБХОДИМО ДА ЗНАЕТЕ, ПРЕДИ ДА ЗАКУПИТЕ ИЛИ КАПАРИРАТЕ ИМОТА?

Най-често, когато се спрете на даден недвижим имот, той се предлага обикновено от брокер. За да Ви привлече и запази като потенциален купувач, брокерът иска от Вас капаро (т.н. „стоп-капаро“), за да „свали“ обявата от предлагане, което обичайно е в размер на 10% от пазарната стойност на имота. Поради фактът, че имотът е атрактивен – като локация, квадратура, цена и обичайно има още няколко потенциални купувачи, които са били на оглед преди или след Вас, Вие импулсивно се съгласявате да оставите капаро на брокера в определения от него размер, още преди дори да сте разбрали подробностите относно имота.

Какво следва?

В нередки случаи се оказва, че имотът има тежести – например незаличена ипотека, която собственика на имота все още обслужва, възбрана от съдебен или публичен изпълнител, поради наличие на парични задължения, множество собственици – наследници или съсобственици, някои от тях в чужбина или в неизвестност, или например трето лице има учредено безвъзмездно и пожизнено право на ползване или в имота са настанени наематели. Всяка една от изброените тежести сама по себе си може да Ви препятства от придобиването на недвижимия имот или в най-лошият случай – да не можете изобщо да придобиете имота – поради отпадналия Ви интерес. Това може да се случи например, при учредено вещно право на ползване на трето лице, което например е роднина на продавача и живее в имота или има право да ползва имота пожизнено. Този факт означава, че третото лице може да ползва целия имот и Вие напрактика оставате с така наречената „гола собственост” – т.е., докато третото лице е живо, Вие не можете да ползвате имота самостоятелно.

По подобен начин стои и хипотезата при наличие на наематели в жилището. По закон, Вие сте длъжни да ги уведомите, че сте новия собственик и ако не желаете да продължите договора с тях, в зависимост от типа на договор, който са сключили с предишния собственик договорът може да бъде задължителен за новия собственик до края на договора – ако е бил нотариално заверен и вписан в Служба по вписванията, на следващо място, ако договорът е достоверна дата – само заверен пред нотариус – също е задължителен за Вас, но за не повече от една година от прехвърлянето. При третата хипотеза – на безсрочен договор,  Вие  можете да го прекратите като отправите едномесечно писмено предизвестие до наемателите за напускане на имота.

Възбраната на имота от своя страна означава, че имотът не може да бъде прехвърлен на Ваше име, без продавачът да е платил дълга си към съдебния или публичния изпълнител. Едва тогава, възбраната се вдига и имотът може да Ви бъде прехвърлен пред нотариус.

По-облекчено стои положението при наличието на учредена ипотека над имот. Обикновено най-честият сценарий е – с част от продажната цена, продавачът да покрие ипотеката и тя да се заличи от имота. По този начин, Вие ще получите чист от тази тежест имот.

При множество собственици ситуацията се усложнява още повече, тъй като на първо място, Вие трябва да се уверите колко човека притежават в съсобственост имота, в какви дялове и дали всички са дали разрешението същият да се продава. Този въпрос е много важен, тъй като при самата продажба на имота всички съсобственици трябва да присъстват лично или да са предоставили изрично нотариално заверено пълномощно на техен представител – адвокат, роднина или друго лице от съсобствениците. В практиката си имам немалко случаи на множество наследници, част от които живеят в чужбина и с които няма връзка. В тези случаи собствеността на имота би се придобива по-трудно, отнема повече от обичайното време, и в много случаи дори се оказва и невъзможно. Случва се дори, при открито наследство, някои от наследниците дори да не подозират, че са придобили имот, а останалите от тях да искат да го продадат. Поради непознаване на законите, някои от наследниците решават да обявят имота за продан, явява се купувач, който заплаща капаро, но в последствие се оказва, че или не е възможно да закупи имота или закупуването би се отложило за неопределен период от време и нуждата му вече да е отпаднала.

Често в практиката се намират случаи, при които при внасяне на капарото, не се предоставя вносен документ, не се сключва предварителен договор, под предлог, че собственикът е в чужбина и че всичко с имота е изрядно. Поради тези причини се оказва, че купувачът или не е възможно да закупи изобщо имота, или извършването на продажбата би се отложило за неопределен срок във времето и същият вече е загубил интерес.

Обикновено, потенциалният купувач на жилище – старо строителство, търси да закупи имот, в който да започне веднага ремонт или да се нанесе, поради причина, че в момента е под наем и напрактика всяко удължаване във времето на извършването на прехвърлянето на имота би го довело до непредвидени допълнителни разходи.

КАКВИ ДЕЙСТВИЯ МОЖЕ ДА ПРЕДПРИЕМЕ КУПУВАЧЪТ В ИЗБРОЕНИТЕ ПО-ГОРЕ СИТУАЦИИ?

На първо място, ако вече сте дали капаро на брокера или директно на продавача – в случай, че решите да се откажете от закупуването на имота, поради наличие на някоя от изброените тежести, трябва да заявите да Ви бъде върнато капарото в пълен размер. В случай, че сте подписали предварителен договор и не желаете да закупите в бъдеще имота, поради факта, че след подписването на договора сте узнали, че имотът е обременен с тежести, отново имате право да поискате да Ви бъде възстановено капарото в пълен размер или в двоен размер – според направената уговорка в предварителния договор, тъй като Вие се явявате изправната страна по договора.

На следващо място, ако все пак сте решили, че искате да закупите имота, независимо от тежестите, които има, с уговорката, че те ще бъдат премахнати/заличени в уговорен между страните срок, може да поискате в предварителния договор да бъде записано, че от момента на подписването му ще Ви бъде предоставено владението над имота и Вие можете да се нанесете в него или да започнете да го ремонтирате.

КАКВО Е НАЙ-РАЗУМНО ДА ПРЕДПРИЕМЕТЕ ПРЕДИ ДА ПРИСТЪПИТЕ КЪМ КАПАРИРАНЕТО ИЛИ ЗАКУПУВАНЕТО НА ИМОТА?

Най-разумният и безопасен за Вас вариант е да се обърнете към специалист в областта на продажбите и посредничеството със сделки с имоти, който да Ви преведе в цялата процедура по закупуването му.

Специалистът – най-често адвокат с опит в сферата със сделки с недвижими имоти ще направи предварително проучване на имота относно това дали същият има тежести – ипотеки, възбрани, множество съсобственици или наследници, учредено право на ползване, сключен договор за наем и прочие.

Също така предварително ще се запознае с документите за собственост на имота – дали са налични всички необходими документи за изповядването на сделката пред нотариус, дали е необходимо да бъдат издадени преписи от тях, може да съдейства за изготвянето на скици, схеми, данъчни оценки, удостоверения за наследници и др.

Много често купувачите се доверяват единствено на брокерите, които ги уверяват, че всичко е прилежно и изрядно, а нерядко се оказва точно обратното. Брокерите на недвижими имоти обикновено нямат юридическо образование и нямат правомощие да дават правни консултации, тъй като това не е в тяхната компетентност по закон. Именно поради този факт адвокатът, с познания в сферата на недвижимите имоти притежава познания относно спецификите на този вид сделки. Той може да извърши необходимите предварителни проверки – да направи справка в Имотния регистър, до който има осигурен достъп в качеството си на адвокат, също така да се снабди с необходимите документи от Служба вписвания, Агенция по геодезия, картография и кадастър, данъчните служби, съд, община и др. институции. За да избегнете да „изгорите” с 10% капаро или с цялата продажна цена, най-добре се консултирате със специалист в тази област, който да Ви консултира, насочи, извърши необходимата предварителна проверка и да Ви даде съвети как да процедирате във всяка една ситуация.

По сходен начин стои въпросът със закупуването на имот – „на зелено” или т.н. ново строителство. Там специалистът ще обърне внимание на предварителният договор, който сключвате с фирмата строител. В договора трябва ясно да се регламентират въпросите относно първоначалната цена, която следва да се заплати при подписване на договора, начина на изплащане на остатъка, крайният срок на завършване на сградата, както и клаузите за неустойка, в случаите например на незавършване на сградата в определения срок.

КАКВИ РИСКОВЕ КРИЕ ПОКУПКАТА НА ЖИЛИЩЕ „НА ЗЕЛЕНО“?

Новото строителство крие множество „подводни камъни“, тъй като е примамливо с по-ниската си цена на кв.метър спрямо готовото завършено строителство.

На първо място, възможно е сградата да не бъде завършена или да не бъде завършена в определения срок или да се окаже, че сградата е ипотекирана от банка във връзка с отпуснат заем на строителя – предприемач за построяването на същата. Така например ще Ви споделя един случаи от практиката, касаещ новопостроена жилищна сграда, която е била обект на обезпечение по кредит на строителя за построяването й и ипотеката впоследствие е прехвърлена върху новите собственици, без тяхното знаение и разрешение и по този начин те бяха поставени в хипотезата на длъжници пред банката по изпълнително дело пред частен съдебен изпълнител (ЧСИ), въпреки, че са заплатили стойността на имота си. Така собствениците са платили двойно продажната цена – веднъж на стоителя и втори път на частния съдебен изпълнител при публичната продан на имота, на която те са се явили като купувачи, с цел запазване на имота си. Реално, от предоверяване в строителя и нотариуса, изповядващ сделките, поради липсата си на компетентност и неангажирането на специалист, хората платиха двойно и тройно имотите си.

Всички тези неприятности и двойно заплащане на продажната цена на имота, можеха да бъдат избегнати, ако собствениците бяха се бърнали към специалист, който да извърши предварителна проверка на имота, преди да пристъпят към окончателното плащане и прехвърляне на собствеността.

В ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ако сте харесали недвижим имот преди да пристъпите към закупуването му или заплащането на капаро, преди сделката, препоръчително е да се консултирате със специалист по недвижими имоти, който да ви съдейства по финализиране на покупко – продажбата му. Специалистът – най-често адвокат ще предприеме действия по предварителна проверка на имота относно наличието на тежести върху него, документалната му изрядност и съпътстващите го документи.

Може да изтеглите БЕЗПЛАТНО Наръчника ми при сделки с недвижими имоти и кредити от

Настоящата статия е обект на авторски права, не представлява правен съвет или консултация. За индивидуална консултация, моля да се свържете с мен на посочените данни за контакт.

Адвокат Сияна Великова, тел. за връзка – 0889 82 99 22;